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3月初花都区在售余货达1.33万套(需消化20个月以上)

发布时间:2015/3/20 8:36:28 关注度:   来源:花都在线

原标题:合富辉煌:二季度广州楼市成交将分化明显


  摘要:3月初花都区在售余货达1.33万套(指已拿预售证并已实际推售的货量,不包含已拿预售证未推售的货量),按2015年首2个月月均成交640套的水平计算,需消化20个月以上;3700套新货入市将使花都区实际在售货量再增加近3成。


  根据合富辉煌市场研究中心数据,目前,广州市场消化速度明显好转,截至年初,十区二市存量消化周期下降至12个月左右,但是存量却达到了一年多来的最高位。3-5月按正常施工进度,广州将有约2万套新货可以推出市场,可以说货量非常充足,市场出货依旧“压力山大”。


  合富辉煌预计接下来的广州市场区域特征差异巨大,成交分化明显:市区200万以内产品稀缺紧俏;荔湾或受益于市区200-300万改善型需求回升,成交看好;白云则成交继续放缓;南沙受惠于自贸区,成交企稳,价格小幅上扬;番禺的结构性缺货或为萝岗市场带来机会。


  外围区域货量达到近年高位


  去年“9.30”政策的出台令到低迷的市场提升明显,周度成交上升接近60%,随之年末在开发商大力推货下,成交进一步上升至周均19.2万平方米的高位。步入2015年由于春节的到来周度成交有所下滑,但1-2月成交依旧保持在超过10万平方米的良好水平。


  广州市场消化速度明显好转,截至年初,十区二市存量消化周期下降至12个月左右,但是存量却达到了一年多来的最高位,超过10100套,持续在高位徘徊,市场出货依旧“压力山大”。根据合富辉煌市场研究中心统计,3-5月广州市十区+新塘按正常施工进度将有约2万套新货可以推出市场,对比2014年各个季度的实际推货,可以说货量非常充足。


  从货量分布上看,预计外围供应仍充足,外围四区(番禺、花都、南沙及萝岗)均有超过3000套货量,增城也有超过2800套货。中心区整体供应稀缺,但荔湾及白云区有较大变化。


  荔湾区货量增加,预计有1800套新货,另有1500套来自广钢及保利旧改项目推出认筹。白云则由于金沙洲供应减少,导致全区供应大幅下降,预计新货仅1000套。部分区域货量达到近期高位。萝岗:预计3-5月,全区供应达8200余套,与萝岗2014年全年成交量相当。其中在售余货5100余套,新货3100余套。


  南沙区2015年2月的可售货量179平方米,较2014年同期上升94%,而3-5月份预计住宅供货约3000套货,主要分布在南沙中心板块。3月初花都区在售余货达1.33万套(指已拿预售证并已实际推售的货量,不包含已拿预售证未推售的货量),按2015年首2个月月均成交640套的水平计算,需消化20个月以上;3700套新货入市将使花都区实际在售货量再增加近3成。


  特征差异大 区域成交将分化明显


  据分析,近年中心区成交格局变化大,尤其总价100-200万产品成交占比由39%逐年下降至当前19%。中心区价格的快速上升,导致此类总价产品缩小,尤其2015年大幅缩减根源就在于此类产品供应的大幅减少 。合富辉煌预计接下来市区仅有深业金悦湾、天健上城和汾水花园集中供应此总价段产品,可谓稀缺中的稀缺。


  近期广州二手楼市呈现“淡季不淡”的局面,主要是整体政策环境放松,部分首改买家的观望犹豫的情绪减弱。相当部分买家在对比了市区及外围物业后,最后做出决定入手市区二手楼市,从数据可以看出,2015年1—2月份,购房总价150—200万和200—300万的占比比上年四季度上升了15个百分点,他们多选择90-120平方米物业,此类产品成交占比亦上升了6个百分点。市区二手总价150-300万的需求回暖也为货量集中的荔湾楼市带来利好,根据合富辉煌(中国)市场研究中心监测,荔湾区供应集中总价200-350万,120平方米以下产品,预计将受到广大置业者的青睐。


  相反,白云区周度成交量持续萎缩,相比2014年四季度,周均成交量下滑54%,主要原因在于金沙洲作为白云区长期供应大户,其中小户型产品急剧减少,板块成交量相比2014年四季度下滑65%。而预计3-5月白云区全新推货以大户型产品为主,预计二季度成交将放缓。


  南沙方面,预计南沙自贸区挂牌之后短期内可拉动住宅市场价格的小幅上升,截止到2015年2月,南沙住宅市场可售货量达到179万方,是近年的高位,库存压力大,市场亦将保持积极出货,成交量在上年年底10万平方米月度成交基础上预计接下来将企稳这一水平。


  萝岗在预计接下来3000余套新货中,产品集中在70-120平方米两三房户型,多为刚需或刚改产品。其中45%货量集中科学城板块,其次为萝岗中心等板块,科学城东板块去货压力尤其明显。产品无论是结构或者区域都同质化竞争明显,压力巨大。一方面巨大货量必将令到出货意欲明显的开发商不敢过快提价,价格以相对平稳的水平保持,这无疑是有利于市场成交。


  与萝岗区相隔不远的番禺华南板块则呈现不同的景象在接下来的3-5月华南板块中小户型紧缺,多数为120平方米以上中大户型。两个片区供应的错位,或许将令到萝岗市场受到利好,在部分客户做置业选择时,更有优势。


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